כך יהפוך רובע 4 לממלכת התמ"א 38 של תל אביב
חולמים על דירה חדשה באזורים הוותיקים של תל אביב? כדאי שתכירו את תכנית הרבעים ואת ההשפעה הצפויה שלה על מפת הנדל"ן העירונית ועל טיב ההשקעה שלכם
דירה בשכונות הוותיקות של תל אביב היא חלומם של רבים, וזהו לא רק חלום נדל"ני. האווירה המיוחדת, הרחובות המוצלים, מוקדי התרבות והבילוי, המסעדות – כל אלה מפתים אנשים רבים בכל גיל לגור בלב תל אביב.
אבל כמעט שלא נותרו בעיר קרקעות פנויות, והדרך לקנות דירות חדשות היא תמ"א 38. באזורים מבוקשים מתרחב בהדרגה יישום התמ"א בדרך של הריסת מבנה ישן ובניית בניין חדש ומודרני במקומו, עם זכויות בנייה מוגדלות. הדירות שמתווספות הן הזדמנות מעולה לדיירים חדשים להשתלב בסביבה מבוקשת ואיכותית שכמעט לא מוצעות בה דירות חדשות.
לצד הדיירים הפוטנציאלים, נוהרים אל הדירות החדשות בפרויקטים הללו גם משקיעים שמזהים בהן נכס מניב משתלם.
תמ"א 38? לא בכל מקום
לכל עיר הנחיות משלה ליישום התמ"א, ולכן חשוב להכיר את מדיניות עיריית תל אביב בנושא. אם אתם מתעניינים בקניית דירה בעיר, למגורים או להשקעה, המדיניות הזאת עשויה להשפיע על טיב העסקה ועל ההשבחה העתידית של הדירה.
עיריית תל אביב חילקה את העיר לארבעה רבעים סביב לב העיר. לכל רובע נקבעו הגבלות ספציפיות לשמירה על הצביון ועל איכות החיים וכדי לא להעמיס מדי על התשתיות הקיימות. מבחינת היזמים, להגבלות שהוטלו יש השפעה דרמטית על כדאיות הפרויקטים ועל ההחלטה אם לממש אותם.
העיר הלבנה - הקסם ומגבלות הבנייה
לכאורה, לפי תנאי העירייה הרבעים שמתאימים ביותר לביצוע תמ"א 38 הם 3 ו-4. רובע 4 משתרע בין נחל הירקון בצפון לשדרות שאול המלך בדרום, ובין נתיבי איילון במזרח לאבן גבירול במערב. זהו החלק המזרחי של הצפון הישן (שמכונה גם הצפון החדש). רובע 3 נמצא מערבית לרובע 4, דהיינו ממערב לאבן גבירול ועד לרצועת החוף.
מבחינה תכנונית, ההבדל המרכזי בין הרבעים 3 ו-4 נעוץ במגבלות הבנייה שנובעות מ"העיר הלבנה". העיר הלבנה היא מתחם שהוכרז על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית, וכולל רחובות ומבנים שנבנו בעיר בעיקר בשנות ה-30 של המאה הקודמת בסגנון הבינלאומי. בעיר הלבנה טמונים חלק גדול מהקסם האהוב של תל אביב, לצד הוראות שימור נוקשות שמפוגגות את הכדאיות של תמ"א 38 בתחומה.
חלק גדול מהעיר הלבנה משתייך לרובע 3, ובניינים רבים נוספים בתחום הרובע מיועדים לשימור. כך פוחתת משמעותית הכדאיות של ביצוע התמ"א ברחבי רובע 3.
מתחם שרונה - מבנים לשימור.
האטרקטיביות של רובע 4
בנסיבות האלה מסתמן שבשנים הקרובות האזור התל אביבי שיהפוך ל"ממלכת התמ"א 38" הוא רובע 4. הרובע מספק ליזמים יחס אטרקטיבי של מידת ההשקעה מול זכויות הבנייה המתקבלות, במיוחד בהתחשב בערך הקרקע הגבוה באזור.
רובע 4 נחשב כבר היום למבוקש מאוד, ולכן הביקוש לדירות שייבנו צפוי להיות גבוה. הרחובות שקטים ונעימים, ועם זאת קרובים לצירי התנועה המרכזיים שמאפשרים נגישות מעולה. תוך דקות אפשר לצאת לאיילון, לדרך נמיר ולאבן גבירול או להגיע לתחנת הרכבת. הרובע רווי ברחובות אהובים שידועים כל אחד באווירה ייחודית כמו יהודה המכבי וכיכר המדינה. מוקדי התרבות ברובע כוללים את המשכן לאמנויות הבמה (שבו בית האופרה והקאמרי), מוזיאון תל אביב ובית אריאלה. גם הבימה והיכל התרבות לא רחוקים.
חובבי הקניות ימצאו בסביבה מרכזי קניות שעונים לטעמים שונים החל מכיכר המדינה היוקרתי, דרך שרונה ורחוב ויצמן ועד חנויות בוטיק מגוונות. בתי קפה ומסעדות בוודאי לא חסרים באזור. מוקדי תעסוקה בתחומי הרובע מאפשרים לדיירים לעבוד בקרבת הבית מבלי להשתמש ברכב, כמו בית המשפט, בית החולים איכילוב, מוסדות התרבות ושפע מבני משרדים.
המבנים החדשים שייבנו באזור במסגרת התמ"א יוקמו בסטנדרטים יוקרתיים, וימשכו אוכלוסייה אמידה. כך יהפוך הרובע כולו ליוקרתי אפילו יותר מתדמיתו הנוכחית. לכן, משקיעים זריזים שרוצים ליהנות מהשבחה משמעותית וכן אנשים שרוצים להתגורר באזור, כבר מתעניינים בפרויקטים בשלבים התחלתיים של תמ"א 38.
כיכר המדינה. צילום: אבי אוחיון, מתוך לשכת העיתונות הממשלתית.
הרווח של הדיירים הנוכחיים
"ברור לכל שרובע 4 הוא מאזורי המגורים האיכותיים ביותר בארץ, ולכן הביקוש לדירות חדשות בסביבה גדול, ואף צפוי להמשיך לעלות", מציין יואב מורן, מבעלי חברת קרן נדל"ן המתמחה בייזום ובנייה של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בתל אביב ובערי המרכז.
"במקביל אנחנו עדים למגמה גוברת של בעלי דירות ישנות באזור שמעוניינים להיכנס למיזמי תמ"א", מדגיש מורן. "המוטיבציה של אותם דיירים עולה בזכות ההכרה ברמת השדרוג שפרויקט כזה יעניק להם. לרוב, מדובר בבניינים ישנים, מתקלפים, ללא מעלית, ללא חניה ועם תשתית מיושנת שמרבה להתקלקל. לאחר הבנייה הדיירים יזכו בדירות חדישות, נוחות, מעוצבות ולעיתים גדולות יותר. ולא פחות חשוב, הם ייהנו ממעלית וחנייה פרטית. הדיירים כיום מבינים שהרווח שישיגו הוא עצום, הן בשיפור איכות החיים והן בהשבחת הנכס שלהם".
קרן נדל"ן, מדורגת כאחת מעשר חברות הנדל"ן המובילות בישראל בתחום התמ"א עפ"י דירוג BDI. גידי רבינוביץ', אלון קושמירק ויואב מורן, בעלי החברה, מביאים את ניסיונם העשיר ביזום ובבנייה של פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, תמ"א 38/2, תוך שימת דגש על רמת מקצועית ושירות גבוהים במיוחד.
בשנים האחרונות יזמה וקידמה החברה למעלה מ- 20 פרויקטים מצליחים, חלקם הסתיימו וכבר מאוכלסים וחלקם נמצאים בשלבם מתקדמים של תכנון ובנייה.
